Lofts om in te wonen en te werken op de site aan de Voorhaven in Gent

Voor Locus Developments BVBA bouwde aannemer Vandenbussche NV in bouwteam met Compagnie-O Architecten BVBA en studiebureau stabiliteit LIME BVBA het bijzonder bouwproject Loods 23 in de Voorhaven in Gent. Een gigantisch beschermde 19de eeuwse katoenloods met enorme uitdagingen, zoals het creëren van een ondergrondse parking onder de bestaande loods, het verschalen van de oppervlakte om voldoende licht en de juiste akoestiek te creëren, het bewaren van het ‘beschermde monument’ en het toewerken naar een klimaatneutraal gebouw en site. Locus is met dit gebouw niet aan haar proefstuk toe. In deze buurt renoveerde en bouwde deze eigenzinnige projectontwikkelaar reeds meer dan 1 kilometer gebouwen, met respect voor de geschiedenis en met langetermijnvisie.

Historiek

Het project Loods 23 in de Voorhaven in Gent kadert in een groter geheel en gaat terug naar het eind van de 19e eeuw. “De Voorhaven werd gebouwd door de jonge stadsingenieur Emile Braun. Hij zorgde voor een verdubbeling van de Gentse havencapaciteit door het ontwikkelen van de Voorhaven met een kaailengte van meer dan 1 km, waar 6 stalen katoenloodsen werden neergezet.”, vertelt Dirk Valvekens, eigenaar van Locus Developments. “Door een steeds groeiende tonnenmaat van de schepen werd de Voorhaven al snel te klein. Eind de jaren ’80, toen mijn vriendin en ik op zoek waren naar een loft in Gent, merkten we dat de twee loodsen (loods 20 en 24) jammer genoeg afgebroken werden. We schoten vrij snel in actie en slaagden er gelukkig in om de afbraak van de loodsen 22 en 23 te verhinderen. In 1996 werd de site beschermd. Na meer dan 12 jaar verkocht Stad Gent in 2002 een belangrijk deel van de Voorhaven.”

Eerste fase - Loods 22

Van 2008 tot 2010 werd in een eerste fase Loods 22 aangepakt. Deze loods, op een bestaande gemetste sokkel, met een oppervlakte van ca. 3500 m² per bouwlaag werd verbouwd, rekening houdend met de bestaande structuur, naar 17 bedrijfsruimtes op het gelijkvloers en 22 duplex lofts op de eerste verdieping.

Architect Francis Catteeuw, Compagnie-O architecten: “Door onze deelname aan een miniwedstrijd voor dit project, kregen we de opdracht toegewezen. We legden toen een helder, eenvoudig concept op de tafel, waarbij we met een correcte houding naar het gebouw keken. We zorgden ervoor dat we alle kwaliteiten van het gebouw lieten spreken. Eens we aan de slag gingen duurde het lang vooraleer we alle parameters kenden. Ik denk concreet terug aan het compartimenteren van het gebouw voor de brandveiligheid, de restauratie van de staalstructuur, het creëren van voldoende licht, het aanpassen van de akoestiek van een stapelhuis naar het comfort voor de bewoners.”

Francis Delacroix, stabiliteitsingenieur bij LIME BVBA en tevens bewoner van Loods 22: “Het is fijn om te zien hoe de buurt opleeft, waar overdag leven is door het gebruik van de kantoren en ’s avonds de functie verlegd wordt naar activiteiten van mensen die er wonen.”

Tweede fase - Loods 23 in bouwteam

Loods 23 wordt momenteel verbouwd naast de bestaande Loods 22. De werken startten in juni 2017 en zijn voorzien om in november 2019 afgerond te zijn. Met zijn 11.000 m² oppervlakte, goed voor 18 bedrijfsruimtes, 24 lofts en een ondergrondse kelder met parkeerplaats voor meer dan 100 wagens en 24 bergingen.

Voor Loods 23 werd gekozen om in bouwteam het project te realiseren. Het team van experten (deskundigen) zitten van bij aanvang van het project rond de tafel zitten om tot een realiseerbaar ontwerp te komen. “Ik zou zweren bij een bouwteam”, zegt bouwheer Dirk Valvekens. “Waarom zou je als promotor niet vroeg in het project met een aannemer in zee gaan als je voelt dat er een klik is? Het biedt bij dergelijk project een groot voordeel tegenover het opsturen van een lastenboek. Gedurende het hele project was er een wederzijds vertrouwen en maturiteit. Al duurt het soms lang om alle gaten in het dossier opgelost te krijgen.”

Francis Delacroix beaamt: “Het is interessant dat je de knowhow van de verschillende partijen samenbrengt in dit project. Als architect en ingenieur kijk je anders vanuit het dossier naar de werf dan de aannemer, die dan weer meer kan bijdragen op vlak van werfervaring, kostenbeheersing en werforganisatie. Als je dan van in het begin wordt meegesleurd, is dat voor iedereen nuttig.”

Dirk Valvekens: “Ik moet zeggen dat de sfeer op de voorbereidende vergaderingen altijd positief is geweest. Misschien was er wel eens een vergadering te veel, maar het maakt de voorkennis tot op dat niveau dat je als aannemer kan bijsturen. Het gaat ook om menselijk contact en we hebben gemerkt dat de knowhow van Vandenbussche meer dan groot genoeg is gebleken.”

Technisch - Constructie kelder

Onder Loods 23 werd een ondergrondse parking gebouwd. Een technisch bijna onmogelijke opdracht, waarbij de overheid vermoedelijk niet verwacht had dat dit haalbaar zou zijn. Dirk Valvekens: “Soms moet je erg veel energie steken om een innovatieve oplossing te vinden, ook in de bouwsector. Mijn uitgangspunt is dat er weinig problemen zijn die te groot zijn om een oplossing voor te vinden. Met Francis Delacroix hebben we een stabiliteitsingenieur in het bouwteam die ààn de tafel oplossingen geeft. Het uitdenken van het concept voor deze ondergrondse parking steken we op de hoed van het studiebureau LIME. Het heeft geleid tot een intense samenwerking.”

Francis Delacroix: “Ik ken de site al van toen ik naar de universiteit ging begin jaren 90. Toen moesten we een ontwerp maken voor een badhuis in de loods. De site intrigeert mij dus al lang en de fascinering voor staalconstructies zat er toen al in. Ondertussen woon ik in Loods 22 en kijk ik uit op Loods 23. Ik heb me altijd de vraag gesteld hoe ze dit project gingen aanpakken. Een gebouw laten staan, de funderingen weggraven en er een parking ondersteken. Toen me de vraag gesteld werd om me over dit vraagstuk te buigen, vond ik het een hele eer, maar ook een serieuze uitdaging. Ik ben met een concept gekomen die werd voorgelegd aan het bouwteam. Ik weet nog goed dat iedereen met argusogen naar me keek, maar herinner me ook dat Dirk zei: “Als er muziek in zit en het betekent een meerwaarde voor het gebouw, dan kunnen we het verder onderzoeken.” En zo zijn we tot een oplossing gekomen die gaandeweg nog is bijgestuurd. Het basisprincipe is dat er een opvangstructuur nodig is voor de bovenbouw. Die had ik voorzien om tegelijkertijd ook de definitieve structuur van de afdek parking te zijn. Een gebouw tijdelijk onderschoren, kost materiaal en tijd, om er dan boven nog iets te maken. Maar de structuur hier bleek ook de definitieve structuur te kunnen zijn, rekening houdend met de positionering van de kolommen om de bovenbouw op te vangen en de ruimte in te richten als parkeergarage. We kozen voor een kostenbesparende oplossing, omdat we onmiddellijk een definitieve uitvoering deden.”

“Voor ieder ingewikkeld probleem is er een oplossing. Maar het is niet standaard, je moet verder durven nadenken dan de puur cijfermatige gegevens. Het is soms het gebouw voelen. Het is anders omgaan met een renovatie dan een nieuwbouw. Durven nadenken over wat gebeurt als je een stuk van de fundering weghaalt. Soms kom je tot een oplossing door volledig anders te benaderen.”

Jonas Landuyt: “Het oorspronkelijke idee was om naast de oude gemetste fundering allemaal aparte zooltjes te maken voor nieuwe definitieve kolommen. De moeilijkheid was dat we daarvoor zeer gefaseerd gingen moeten uitgraven, omdat we niet alle bestaande funderingen van 1 as in één keer konden vrij graven wegens knikgevaar. Als mannen van de werf, waren we toch wat kritisch en dachten we samen met LIME na over hoe we een volledige as in één keer konden uitvoeren. En toen kwam het idee om een stalen paal in de grond steken, naast de bestaande fundering, die als kolom en fundering fungeert. Toen hadden we veel aan onderaannemer Smet Group (Peter De Vleeschauwer), die een oplossing aanbracht met VHP-LR palen, waarna wij de werkwijze verder praktisch hebben verfijnd in functie van uitvoering. Uiteindelijk zitten er nu minder kolommen in de kelder dan dat er vroeger gemetste funderingen waren.”

“Naast het technische aspect is de parking ook een esthetisch mooie ruimte geworden. Het heeft een vlak plafond, door het werken met potten en balken, en heeft een hoogte van 2,40 meter. Daarmee stijgt de waarde van de parkeerplaatsen. Men kan binnen met wagens met een dakkoffer en er kan meer stapelruimte gecreëerd worden. We denken altijd in functie van de eindgebruiker bij optimalisaties. Ik hoor wel eens dat het een living voor de wagens genoemd wordt,” lacht Dirk Valvekens, “en dat hoor ik graag”.

Verschalingsoefening door Architect

Francis Catteeuw: “Dit gigantisch gebouw werd oorspronkelijk gemaakt op maat van boten en treinen en diende als stapelhuis en overslagruimte voor de katoenindustrie. Om in een gebouw van 40 meter breed op 100 meter lang voldoende licht binnen te krijgen in elke loft en elk kantoor, dan sta je voor een heuse uitdaging. We werken met grote raampartijen op het gelijkvloers van 5 meter hoog aan de hand van de bestaande structuur. Op de verdieping werd de gevel achteruit getrokken, waardoor we iets minder vloeroppervlakte bekomen binnenin, maar wel een mooi terras creëren en de bestaande dakstructuur ook buiten zichtbaar wordt. Hierdoor kunnen de ramen ook hoger worden uitgevoerd, die zijn tot net onder het hellend dak gemaakt en daardoor 4.70 meter hoog. Door de grote ramen en dakramen, krijg je veel licht binnen en is er een heel ruimtelijke beleving wat de leef kwaliteit ten goede komt. Ook akoestiek is hierin erg belangrijk. Daarom opteerden we bijvoorbeeld voor ontdubbelde tussenwanden in gipskarton, wat dan ook positief was om de structuur van de bovenste verdieping niet te zwaar te maken. De scheidingswanden bestaan uit een ontdubbelde voorzetwand in gipskarton, voorzien van isolatie in minerale wol en telkens afgewerkt met 3 gipskartonplaten. Deze wanden zorgen ook voor een oplossing voor de brandcompartimentering.”

“Naar thermische belasting toe werden studies gedaan. Voor de kantoren is er vloerverwarming en topkoeling mogelijk. Voor de lofts is er een goede isolatie voorzien, werden de G-waardes van het glas afgestemd en bekijken we hoe we boven de open keperstructuur boven de terrassen een screen kunnen plaatsen, zodat we van buitenaf zonnewering kunnen voorzien,” geeft de architect nog mee.

Toekomst

Wonen en werken in Loods 23 geeft een meerwaarde. Geografisch zijn de kantoren goed gelegen en het mobiliteitsplan zal ervoor zorgen dat het nog beter wordt. De ruime parkeermogelijkheid en het historisch karakter van de gebouwen zijn een echte troef. Met vzw De Voorhaven, die gestoeld is op vrijwilligerswerk en meer dan 600 leden telt, wordt het industrieel erfgoed regelmatig in de kijker gezet, telkens met een culinaire insteek; van monumenten kijken krijg je immers honger!

“Onze volgende ambitie is Loods 20 uitwerken. Een gelijkaardig gebouw, maar met een andere ondersteunende invulling voor de buurt. We werken een ontwerp uit met een buurtsupermarkt, hotel e.d.m.,” vertelt Dirk Valvekens.

“Voor het terrein van Loods 24, dat eigendom is van Stad Gent, dromen we ervan dat de stad mee stapt in ons verhaal om sportfaciliteiten aan te bieden in de vorm van een open, overdekte sportloods. Een gelijkaardige loods qua uitzicht, maar gebouwd met nieuwe materialen, waar sporten ook buiten kan als het regent of bij felle zon. Inspiratie hiervoor doen we op vanuit onze regelmatige bezoeken aan New York, waar je iets gelijkaardig ziet aan Brooklyn Bridge Park. We beseffen wel dat het in België meer tijd vraagt om visies te veranderen, maar geloven erin dat het kan. We willen een dynamische buurt worden en bekijken het totaalbeeld van de volledige site. We zijn erg trots op wat we verwezenlijkt hebben, maar we zijn nog niet klaar,” gaat de bouwpromotor verder. “We zien dat de buurt herleeft. Zowel de lofts als de kantoren zijn voor dat het gebouw klaar is, al bijna allemaal verkocht. Het concept werkt en heeft vooral een lokale impact.”

Samenwerking met Monumentenzorg – Restauratie staalstructuur

Voor Loods 23 en voor Loods 22 wordt samengewerkt met Monumentenzorg. Voor elk detail worden zij geconsulteerd en we mogen spreken van een positieve en vlotte samenwerking.

“Hier zitten we met een speciale bouwtechniek waarbij nieuwe staalelementen aan oude gekoppeld worden aan de hand van klinknagels. Monumentenzorg laat toe dat deze historische en nieuwe technieken en materialen gebruikt en gecombineerd worden (in plaats van alles af te breken en na te maken met nieuwe materialen). Dit bepaalt de stijl en het karakter van het gebouw,” vertelt Francis Delacroix.

Dirk Valvekens: “Het is enorm belangrijk om de historische elementen te bewaren. Ik wil tonen hoe het vroeger was en de tijdsgeest duiden van deze site. De loods werd ooit gebruikt voor transport van vee, daarom staat hier bijvoorbeeld nog een oud weeglokaal voor dieren. Die ik graag wil terugzetten, net als een gemetste kolom in de garage als getuige van de oude funderingen.

Jonas Landuyt: “Bij de aanleg van de talud van de bouwput werden de spoorrails weggenomen. Bij de inrit van de kelder zal het spoor teruggeplaatst worden. Het zal als het ware binnen lopen om aan de uitrit weer tevoorschijn te komen en verder te lopen over de site, als herinnering aan de spoorinfrastructuur van jaren terug. Toen was het een enorme evolutie dat grote zaken konden verder getransporteerd worden op het land.”

Technische of architecturale aspecten om op in te zoomen

“We zijn vragende partij om een klimaatneutrale voorhaven te maken, maar voorlopig is er geen plaats voor geothermische boringen. Er zijn wel nieuwe technieken die nu in Nederland getest worden aan de hand van onzichtbare zonnepanelen op het dak, met dezelfde effecten als geothermie. We zien ook de evolutie van de laadpaal voor elektrische wagens aan loods 22. Twee jaar geleden werd dit amper gebruikt, nu constant. In de ondergrondse parking zal je ook kunnen laden en willen we intelligente laaddistributiesystemen invoeren, zodat naar prioriteit kan worden geladen.”

Tot slot

“Het atypische project, het complete plaatje, de historiek van het gebouw… over elk aspect werd hier zeer goed nagedacht. Voor aannemer Vandenbussche is dit project een serieuze uitdaging. De schaal van dit gigantische gebouw is enorm en de technische uitdagingen zijn niet min, zowel in ruwbouw als afwerkingsfase. Vandenbussche is trots te kunnen bijdragen aan dit groter geheel. Gedurende het ganse bouwproces is de staalstructuur van de beschermde loods blijven staan en intact gebleven. Door het raster van de dakstructuur en de tussenvloer was het daardoor niet mogelijk om met een torenkraan te werken. Er werd zoveel mogelijk gebruik gemaakt van een verreiker of kleine graafkraan, maar er kwam ook veel manueel werk aan te pas. Onze arbeiders en onderaannemers hebben hier een fantastisch resultaat neergezet door hun dagelijkse inzet in atypische werfomstandigheden,” besluit Jonas Landuyt.

Architect Francis Catteeuw: “We staan dikwijls opnieuw versteld van de schaal van dit project. Het verschil tussen het A0 plan t.o.v. het gebouw blijft onwerkelijk in vergelijking met andere projecten die 5 keer zo klein zijn.”

Ingenieur Stabiliteit Francis Delacroix: “Het is een zeer technische uitdaging. Honderden mensen hebben aan dit gebouw meegewerkt en dat zullen we niet snel vergeten. Bij Vandenbussche organiseren ze nog een meiviering voor haar arbeiders die hier op de werf maanden hebben gewerkt, dat zie je niet veel meer”.

Projectontwikkelaar Dirk Valvekens: “Het is plezierig om met zo’n groot verhaal impact te kunnen maken. Het is fascinerend en maakt het leuk. We hopen de site verder te kunnen uitbreiden met gebouwen met hetzelfde uitzicht, maar met een andere invulling.”